(Washington Post) 차압증가에 따른 부동산 추가 폭락에 대한 공포가 극심하다.  그러한 우려는 금융주식들을 무너뜨리고 급기야는 페니메이와 프레디맥을 살리기 위해 정부까지 나서고 있다.  그런데 손실에 대한 전망이 필요이상으로 과장되어 있다.  미국의 대부분의 주택가격은 생각만큼 그렇게 떨어지지 않았다. - 앞으로도 그렇지 않을 것이다.

 

연방주택감독국 (Office of Federal Housing Enterprise Oversight)의 자료에 의하면 미국 50개주에서 애리조나, 캘리포니아, 플로리다, 네바다 네개주에서만 집값이 4% 이상 하락했다.  일부 분석가들은 감독국의 자료가 점보론으로 집을 산 비싼 주택시장과 서브프라임론으로 산 그룹의 집값을 반영하지 않고 있기 때문에 현실성이 떨어진다고 염려한다.  물론 그런 그룹까지 다 포함할 수 있다면 더 자세하게 분석할 수 있겠지만 그렇지 않다해도 감독국의 자료는 미국 주택의 4분의 3을 차지한다.

 

감독국의 인덱스 (지수)는 미국의 방대한 지역의 크고 작은 시장을 반영한다.  더우기 서브프라임 그룹을 제외시키는 것이 차라리 미국의 중산층의 상황을 정확하게 파악할 수 있게 해준다.  서브프라임 그룹에서 쏟아져 나오는 차압매물은 워낙 싸게 급매하는 것이기 때문에 시세하락을 과대평가하고 있는 것이 사실이다.

 

금년 봄 스탠다드 & 푸어스 / 케이스쉴러 주택지수에 의하면 집값이 14.1%떨어졌다고 나왔고 2사분기의 수치도 낮을 것으로 보인다.  하지만 그 지수는 신빙성이 떨어진다.  케이스 쉴러 지수는 미국의 13개주를 제외하고 있기 때문에 미전국의 주택시장의 11%가 빠져있다.  그리고 79%의 주택을 포함하고 있는 29개주의 데이타도 부분적이다.  그처럼 제외된 지역의 주택시세는 주택붐기간동안 아주 작은 폭의 상승세밖에 보이지 못했으며 최근의 부동산 폭락기간에는 경기가 그처럼 나쁘지도 않았던 것이 사실이다.  따라서 케이스쉴러지수의 데이타는 등락이 심한 지역의 편향되어 있다.

 

또한 케이스쉴러 지수는 거래수보다 거래가격을 바탕으로 하기 때문에 10만달러짜리 집은 80만달러집의 거래에 8분의1밖에 반영되지 않는다.  따라서 그 지수는 가격이 높은 지역이거나 큰집쪽으로 편향되어 있기도 하다.

 

가격의 하락폭이 작았다고 하더라도 폭증할 것을 예상되는 차압이 전체 부동산 하락의 가속도를 어떻게 계산해 낼 수 있을까? 우리가 쓰는 리서치 데이타는 지난 1981년부터 2007년까지 각주의 분기별 감독국 가격지수와 차압, 지택판매, 건축허가, 그리고 관련 노동시장을 바탕으로 차압이 주택시장 전반에 주는 영향을 분석하는 쓰인다.  우리의 결론은 향후 주택하락폭이 아주 작을 것으로 전망된다.  우리의 분석모델은 많은 주에서 차압이 늘어남에도 불구하고 가격은 보합세 또는 하락을 예측하고는 있지만 폭락은 아니라는 것이다.

 

그런 이유중에 하나는 차압이 전체시장에 주는 충격이 크지 않기 때문이다.  또한 고용성장율과 지난 1년반동안에 줄어든 주택공급과 같은 펀다멘털 요소들이 차압의 충격을 완화시키는 작용을 할 것으로 분석된다.

 

우리는 서너가지의 예측모델을 구축했다.  그중 최악의 모델을 적용해 보아도 미국의 주택시세는 향후 2년간 그리 큰 하락세로 결론지어지지 않았다.  평균 하락은 5%정도였으며 12개주만이 2009년 말까지 6%이상의 하락이 예측된다.

 

하락의 폭이 작아보인다 하더라도 전반적 시세 하락이 웃어넘길 수 있는 수준은 아니다.  가격의 고정성은 낮은 거래량과 신규 주택시공율의 감소에 감안되었다.  그러한 요소는 이미 GDP 성장을 저하시켰다.  많은 개발업자들과 금융회사들이 크게 다쳤도 버블 끝자락에 투자한 소비자들은 계속되는 가치하락을 지켜봐야 할 것이다.

 

하지만 집값의 폭락에 대한 소비자들의 공포와 (특히 중산층) 금융계의 자폭에 대한 공포는 필요 이상으로 크다고 본다.

 

8-15-08

Charles W. Calomiris is Henry Kaufman professor of financial institutions at Columbia University and a visiting research fellow at the American Enterprise Institute. Stanley D. Longhofer directs the Center for Real Estate at Wichita State University's business school. William Miles is an associate professor of economics and Barton fellow at Wichita State.