08/04/2008 - 미국 홈오너들의 연체 (default) 바람이 어느정도 불었다고 생각할 수 있겠지만 두번째로 몰아칠 더 큰 폭풍에 대비해야 할 것 같다.  개인신용이 좋았던 홈오너들마저 페이먼트를 못내기 시작하고 있다.  지난 2년간 신용기록이 약했던 서브프라임 몰기지의 연체가 어느정도 슬로우다운 되고 있는데도 말이다.

금년 4월을 기준으로, 서브프라임보다 한단계 높은 Alt-A 몰기지의 연체는 작년에 비해 4배가 뛰어오른 12%로 집계됐으며 신용이 가장 좋은 그룹인 프라임 융자들도 연체율이 두배로 증가한 2.7%를 기록했다.  프라임 융자그룹의 총 액수는 12 트릴리언 달러정도다.

몰기지 문제는 경제의 슬로우다운으로 더욱 악화되고 있다 -  연속되는 주택시세 하락, 예상보다 더딘 경제성장과 저너럴모터스의 막대한 손실, 4년중 최고치인 실업률.

수많은 악재를 정확하게 수치로 산출해 내기가 쉽지는 않지만 원천적인 서브프라임의 문제가 향후 1-2년 정도 더 지나야 바닥에 도달할 지 모른다는 것은 추정해 낼 수 있다.

앞으로 홈오너들의 페이먼트가 급증하게 되기 때문에 연체는 가속화되게 된다.  집값이 떨어지고 있는 상황에서 페이먼트가 늘게 되면 홈오너들을 재융자를 원하게 되는데 대출해 줄 은행을 찾기가 힘들게 될 것이다.  결국 홈오너들은 재융자도 못하고 집을 팔기도 힘들게 된다.  문제는 소득증명 없이 대출 승인을 받았던 홈오너들이다.

"서브프라임은 거대한 빙산의 일각일 뿐이죠.  프라임 시장이 문제를 일으키게 되면 걷잡을 수 없는 상황이 벌어지게 됩니다." 몰기지 채권거래인 토마스 애트베리씨는 경고한다.

JP Morgan Chase은행의 대표 제임스 디몬씨는 지난달 분석가 칸퍼런스 콜을 통해 프라임 몰기지에서 발생될 손실이 세배정도로 늘어날 것이라고 염려했다.  그의 표현은 "끔찍하다"였다.

몰기지 문제의 정점은 대출받은지 3년에서 5년사이라고 한다.  앞으로 몇년이면 그 정점에 달하기 때문에 2005년에 대출된 서브프라임 융자들의 연체는 이제 마지막 싸이클에 들어 있다고 볼 수 있다.  우리는 그 싸이클을 견뎌내야 할 뿐이다라고 분석가들은 말한다.

애초에 공포감을 자아냈던 몰기지 페이먼트 뤼셋 (reset)은 연방은행의 재빠른 금리인하로 그 영향이 예상보다 작았던 것이 다행이었던 것으로 평가된다.  최근의 세금환불도 조금은 도움이 되 주었다.  문제는 그동안 이자만 지불하고 있던 홈오너들이 이자지불기간이 만기가 되어 이제는 원금과 함께 지불해야되는 재정적 부담이다.  이자만 지불하게 해주는 몰기지는 집값이 상승하고 있을 때 인기를 끌었었다.

이제는 홈오너들의 페이먼트가 50%이상이 뛰어오르는 시기가 됐는데 과연 그들이 그 부담을 견뎌낼 수 있을지가 의문이다.  마지막 옵션은 집을 팔아서 갚는 것인데 집값이 원금보다 밑으로 내려간 것이 문제다.

(중략)

"프라임 융자 그룹의 문제는 서브프라임보다 늦게 나타난다.  Option ARM 몰기지들의 페이먼트 뤼셋은 프라임그룹에 타격을 주는 원인을 제공하게 될 것으로 내다본다"라고 크레딧 스위스 몰기지 채권 분석가는 경고한다.

 

-경제닷컴-