A recent interview with MSNBC on September 8th, a day after Fannie & Freddie bail out announcement

Fannie Mae and Freddie Mac sound like an aging aunt and uncle, but the news that they've run into trouble is rather more daunting than any family problem. In fact, the behavior of this errant pair will have consequences for pretty nearly every family in the country.

페니메이와 프레디맥이라는 이름은 마치 노약해지는 이모와 삼촌과 같은 소리로 들릴지 모르지만 그들이 일으킨 문제는 여느 집안의 문제같지만은 않다. 그런데 사실 그놈의 폐륜 커플은 국가의 가정에 거의 모두에게 반갑지 않은 결과를 주고 있다.

 

They are of course two gigantic government-sponsored enterprises that rank among our 10 largest financial institutions. These days, they provide over three quarters of all home mortgages and cumulatively hold about $5.5 trillion in mortgages and mortgage guarantees. They were set up to expand homeownership by buying mortgages from private lenders, allowing more mortgages to be made.

그들은 다름아닌 정부가 보증하는 엔터프라이즈 (GSE)이면서 최대 10위권에 들어있는 금융회사 두개를 가리킨다. 그들은 미국 주택대출의 75퍼센트이상을 제공하고 있으면 현재 5조5천억달러의 몰기지와 몰기지 보증을 손에 쥐고 있다. 그들은 미국민들의 주택소유를 돕기위해 사기업의 주택융자자산을 매입해주고 또한 그들이 융자사업 지속을 가능케해 주기 위한 목적으로 창립된 기관이었다.

 

Subsequently, they became public companies, and their management ran them as such. But because they were created by Congress, bond investors came to believe that Congress would always honor the debt they'd issued. This implicit government guarantee means they've been able to borrow money for less even than AAA rates—despite the fact that their balance sheets would justify a much lower credit rating and thus higher interest charges. The relatively lower cost of their debt is passed through to borrowers in the form of lower interest rates. But about one third of that credit advantage, or about $10 billion a year, is retained for the benefit of the companies' stockholders.

애초에 국가기업으로 태어났던 두 기관은 나중엔 주식회사로 바뀌게 되었고 경영또한 주주를 위한 방식으로 돌아서게 되었다. 하지만 연방국회에 의해 태어난 회사들이었기 때문에 채권자들은 언제나 두회사의 채권은 정부가 보증할 것이라는 믿음을 가졌었다. 암암리의 믿음으로 두 회사는 재정상태가 우량회사들보다도 부실했었지만 최고 우량회사들보다 낮은 이자율로 돈을 빌릴 수 있는 특혜를 누려왔다. 그와같은 특혜는 주택대출을 받아가는 국민들에게 비교적 낮은 주택금리형태로 전달되었어야 했다. 그런데 그 혜택의 3분의 1 (연간 백억달러정도)은 국민들에게 돌아가질 않고 회사주주들을 위해 적용되었다.

 

Fannie and Freddie have an equity cushion of slightly over $80 billion. It sounds like a lot, but not when compared with the roughly $5.5 trillion of mortgages they either own or guarantee. Even a small decline—say, 2 percent—of the value of those assets would be $110 billion and would wipe out the equity.

페니와 프레디의 자본수준은 8백억달러가 조금 넘는다. 거액으로 들릴지 모르지만 5조5천억달러의 자산을 보증하고 있는 것에 비하면 매우 미세한 자본이다. 자산의 가치가 아주 작은 폭으로만 떨어져도, 한 예로 2%만 떨어져도 1100억달러다. 자본의 전부를 지워버리고도 남는다.

 

Excess leverage. Yet that is the risk today. Their loans are better than the subprimes that have triggered the crisis; the F&F guidelines require substantial down payments and carefully documented borrower income statements. It's their balance sheet that's the problem. The belief that the government would implicitly back their bonds enabled them to get by with too little equity capital to deal with a downturn. Now, a further loss of confidence in either Fannie or Freddie—that is, a belief that the government wouldn't back them—would collapse their creditworthiness.

지나친 레버리지. 오늘날 그들이 안고 있는 위험은 바로 지나친 레버리지다. 그들이 매입하고 보증을 서주는 주택융자는 최근 금융난의 시초가 됐던 서브프라임융자보다 안전한 융자들이다. 페니와 프레디가 요구하는 융자기준은 많은 다운페이먼트와 채무자의 소득수준이 서류로 증명할 수 있어야 한다. 그들의 재정구조가 문제이지 융자자산의 질이 문제가 아니다. 정부가 보증할 것이라는 기대를 내세워 자본수위를 너무 낮게 유지했기 때문에 부동산 하락세를 견디지 못하게 된 것이다.

 

 

Neither would be able to come up with anything like their current share of U.S. mortgages. Anybody with a room-temperature financial IQ knows these companies would be unable to raise the capital they need, either to cover their losses or to rebuild. Indeed, under all scenarios, there is a risk that they will be unable to roll over even the $463 billion of short-term debt they have on their books.

이제는 (칼럼이 쓰일당시 7월25일) 정부가 책임지지 않을지도 모른다는 의문이 제기되면서 시장은 페니와 프레디를 믿지 못하게 되었고 그럼으로 인해 두 회사의 신용은 땅에 떨어지게 되었다. 둘중의 한 회사도 예전과 같은 사업을 펼칠 수 없게 된 것이다. 금융의 두자리수의 아이큐만 가지고 있어도 그 두회사가 손실을 커버하거나 향후 사업을 키우는데 필요한 자금을 만들어 낼 수 없다는 것을 알 수 있다. 단기부채 4630억달러를 롤오버시킬 능력조차 가질 수 없는 상황에 이르른 것이다.

 

You need little imagination to see what this would do to house prices, families—and lenders: Many banks have balance sheets stuffed with Fannie and Freddie mortgages, sometimes exceeding their net worth. They wouldn't be able to withstand such losses.

그런 상황이 주택가격과 각 가정에 어떤 결과를 가져다 주는 것인지는 아주 작은 상상력도 요구되지 않을 것이다. 은행들은 이미 페니와 프레디가 매입하기로 되어있던 융자자산에 눌려있는데 경우에 따라서는 그들의 순자산 수준을 이미 넘어섰다. 그들에게도 그처럼 막대한 손실을 견딜 능력이 없다.

 

An actual failure of F&F would force the government to nationalize them, making explicit what has long been implicit. But this would add more than $5 trillion of liabilities to America's own balance sheet, which would put our own AAA rating at risk or, as Financial Times guru Martin Wolf described it, "make the U.S. look like Italy. A collapse of Fannie and Freddie is unthinkable because it would provoke a systemic risk to the financial world. Too many firms across America, and the world, are holders of their securities. And since F&F are these days virtually the only consistent buyers and securitizers of U.S. home mortgages, a decline in their lending could bring housing finance to a virtual standstill.

실제적인 도산은 정부로 하여금 두 회사를 정부로 하여금 다시 국영화시켜 암암리의 보증을 공표화된 보증으로 승화시키도록 만들게 할 것이다. 그렇게 되면 미국의 대차대조표엔 5조달러의 추가부채가 올라가므로써 미국이 가져왔던 트리플 A의 투자 평점에 위협을 주게 된다. 파이낸셜 타임스의 최고봉, 마틴 울프가 묘사했던 것처럼 미국은 이태리처럼 될지도 모른다. 그렇다고 페니와 프레디를 도산하게 놔 누다는 건 생각의 여지가 없다. 금융구조와 금융세계를 위협하게 되기 때문이다. 미국은 물론 세계적으로 두 회사의 증권을 소유하고 있는 회사가 너무 많다. 게다가 요즘은 페니와 프레디만이 정규적으로 주택담보증권을 사들이는 기관으로 남았기 때문에 그들의 융자활동에 차질이 간다면 미국의 주택금융은 올스탑상태에 빠지게 된다.

 

Nobody knows where the vicious downward spiral gripping our housing market will end or how far the assets of F&F will have to be written down. Home foreclosures continue to drive down prices because banks cannot afford to hold on to vacant homes and fear prices will keep falling.

우리 주택하강의 소용돌이가 언제 어디에서 끝날지 그리고 페니와 프레디의 자산이 얼마나 더 손실처리가 되야하는지 아무도 모른다. 은행들은 문제의 주택들을 유지할 수 있는 힘도 없고 시세가 더 떨어질까봐 차압을 서두르게 되기 때문에 주택시세의 하강은 계속된다.

 

The predicaments have long been predicted. F&F, along with Wall Street and home builders, staved off proper regulations by hiring political elites and lobbyists from both parties. They should have raised more equity but preferred higher profits per share. Their senior officers have made millions of dollars from their shareholdings. They are the winners. Now the losers will be we, the taxpayers, because F&F are too big to fail. The bailout legislation provides for more oversight, but it must be through a regulator with real teeth. It would be unconscionable for Congress to bail them out without making sure that this dangerous aunt and uncle will hereafter be restrained for the public good.

그러한 곤경은 이미 예상된지 오래다. 페니와 프레디, 그리고 월스트릿과 주택개발사들은 정치적 엘리트들과 로비스트들을 고용해서 필요한 규제법안 상정을 피해왔다. 자금을 더 충당했어야 함에도 불구하고 눈앞에 보이는 이익을 선호했다. 중역진들은 주식으로 수백 수천만 달러를 벌었다. 그들만이 승자였다. 이제 폐자는 세금을 내는 우리다. 왜냐면 페니와 프레디는 도산하도록 놔두기엔 너무 크기 때문이다. 구제법안에는 더욱 엄격한 감독을 요구할 것이다. 하지만 그일은 날카로운 칼을 쥐고 있는 감독관이 해야한다. 국회가 그 두 이모와 삼촌을 국민들을 위해 꽉 붙들지 않은 상태에서 구제를 해 준다는 것은 너무도 무도하고 비양심적이기 때문이다.