라디오 수요 경제

2011.12.21 수요일 (AM 1650 오전 10시15분)

 

Topic:            지난 4년 주택거래량 대거 하향조정, 11월 주택거래 절반가량 은행매물, 차압매물 공급증가 예상으로 주택시세 반등 난조

 주택시세 동향

·         전국부동산 협회(National Association of Realtors)에서 집계 보고 되어 왔던 기존주택판매량이 14%-17% 가량 부풀려져 왔음에 오늘 개정 발표됨으로써 그 동안 주택시세가 우리가 알고 있던 것 보다 훨씬 저조했음이 판명

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  2007년에서 2010년 사이에는 17.7 밀리언 채의 판매량으로 보고 되었던 것이 14.7 밀리언채로 하향조정 (-17%)

·         Campbell/Inside Mortgage Finance의 통계에 의하면 일반 홈세일 가격이 $259,000 인데 비해 Short Sale은 $209,000 (-19%), 은행소유 REO는 $190,000 (move-in condition)에 거래되고 Fixer up은 $99,000까지 내려가.

·       LPS Applied Analytics의 보고서에 따르면 현재 30일 이상 연체 몰기지 론이 6백만채, 그중 2백만채가 차압대상. – 현재 연간 판매량이 442만채인 것에 비교하면 아직도 Distressed Slae 주택 재고량 증가추세

·         하지만 이와같은 데이타는 전국평균을 대변하는 것이기 때문에 각 지역 상황은 이미 회복세로 들어선 곳 있을 수 있으니 담당 부동산 브로커들과 상의하면서 전략을 짜는 것이 바람직

·         주택 개발회사 주식들 최근 한달반 동안 50%-100% 상승 (Toll Brothers, Pulte Homes, Lennar등의 주가 폭등은 큰손들이 보는 주택시세가 일반인들의 개념하고 차이가 날 수 있음을 상기할 필요 있어.

·         2005년 중반부터 주택개발주들의 하락세가 시작되고 나서 12-18개월 이후에 실제로 주택시세는 하락하기 시작

·         어제 발표된 신규 주택 건축허가서 9.3% 급증하여 연간 685,000 채로 집계 (전문가들의 예상은 635,000채) – 2010년 4월이후 최고 증가율 (하지만 정상 신규 건축 평균 건수는 연간 120만채)

·         신규건축이 집중되고 있는 분야는 단독 주택이 아닌 아파트 분야 (렌탈 마켓 꾸준히 강세)

 

부동산시세 회복의 필수 요건

·         실업률 감소 (실질적 실업률)

·         소비자 신념도 회복

·         융자환경 개선

·         디플레이션 경제가 인플레이션 경제로 돌아서는 싸인이 보여야

·         정부가 도움을 줄 수 있는 분야는 Ron Paul 공화당 대선 후보가 주장하는 것 처럼 정부는 세금을 깎고, 비대해진 연방정부의 씀씀이를 줄이고, 공적자원을 사적자원으로 환원시키면서 private 경제분야가 자생할 수 있도록 유도하는 동시에 FRB의 money printing을 중지하고 달러의 약세를 막으려는 노력이 필요

·         하지만 2012년은 Ron Paul의원이 지향하는 것과는 반대로 움직일 것으로 전망 – 세금 내리지 못하고, 연방정부 씀씀이 그대로 고수하거나 더 쓸 것으로 보이며 (전쟁 가능성 고조) FRB는 QE3로 디플레이션의 악화를 막으려 노력할 것으로 예상

·         어쨌거나 중 장기적 금리전망은 상향 (고정금리로 재융자 과정 시작 바람직)

 

토마스 박 (경제닷컴 www.GyungJe.com) 213-533-2730