경제닷컴 GyungJe.com 소비자 디레버리지와 상업부동산 전망

Consumer Deleveraging = Commercial Real Estate Collapse

소비자 디레버리지와 상업용 부동산의 위기

Written by Jim Quinn of The Burning Platform

번역: 토마스 박 (경제닷컴 www.GyungJe.com)

2010.10.07

Boomers have come to the shocking realization that you can’t get wealthy or retire by borrowing and spending. As consumers buy $500 billion less stuff per year, retailers across the land will suffer. To give some perspective on our consumer society, here are a few facts:

베이비부머들은 더이상 빌린돈으로 소비해가면서 부자가 될 수 없다는 충격적인 사실을 깨닫게 되었다. 소비자들이 년간 500빌리언 달러의 소비를 감소시키는 상황에서 소매업자들은 어려움을 격게 된다. 몇가지 통계자료를 살펴보자:

There are 105,000 shopping centers in the U.S. In comparison, all of Europe has only 5,700 shopping centers.
미국에는 십만5백개의 샤핑센터가 있는데 비해 유럽에는 5,700개가 있다.
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There are 1.2 million retail establishments in the U.S. per the Census Bureau.
연방통계국의 집계에 따르면 미국에는 1백2십만개의 소매가계가 있다.
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There is 14.2 BILLION square feet of retail space in the U.S. This is 46 square feet per person in the U.S., compared to 2 square feet per capita in India, 1.5 square feet per capita in Mexico, 23 square feet per capita in the United Kingdom, 13 square feet per capita in Canada, and 6.5 square feet per capita in Australia.
미국에는 132억 스퀘어피트 (sf)의 소매장소가 있다. 그것은 일인당 46 스퀘어피트로 계산된다. 인디아는 2 sf, 멕시코는 1.5 sf, 영국은 23 sf, 캐나다는 13 sf, 호주는 6.5 sf 이다.

Despite the ongoing recession and the fact that consumers must reduce their spending over the next decade, irrationally exuberant retail CEOs continue their death march of store openings. Below are announced expansion plans for some major retailers:
지속되는 경기침체속에 소비자들은 향후 10년가량 소비를 줄여야 하는 현실에도 불구하고 비합리적이리만큼 낙관적인 소매업 경영인들은 스토어를 늘리면서 죽음의 길을 걷고 있다. 아래 통계는 대형 소매업자들이 발표한 확장 계획들이다:

GameStop – 400 new stores
Walgreens – 350 new stores
Dollar General – 315 new stores
Ashley Furniture – 300 new stores
Target – 128 new stores
Starbucks – 100 new stores
Best Buy – 55 new stores
Kohl’s – 50 new stores
Lowes – 45 new stores

Retailers expanding into an oversaturated retail market in the midst of a Depression, when anyone without rose colored glasses can see that Americans must dramatically cut back, are committing a fatal mistake. The hubris of these CEOs will lead to the destruction of their companies and the loss of millions of jobs. They will receive their fat bonuses and stock options right up until the day they are shown the door.

All of the happy talk from the Wall Street Journal, CNBC and the other mainstream media about commercial real estate bottoming out is a load of bull. It seems these highly paid “financial journalists” are incapable of doing anything but parroting each other and looking in the rearview mirror. Sound analysis requires you to look at the facts, make reasonable assumptions about the future and report the likely outcome. Based on this criteria, there is absolutely no chance that commercial real estate has bottomed. There are years of pain, writeoffs and bankruptcies to go.

Let’s look at some facts about the commercial real estate market and then assess the future:
상업용 부동산 시장의 현실과 미래를 살펴보도록 하자:

The value of all commercial real estate in the U.S. was approximately $6 trillion in 2007 (book value, not market value).
2007년 장부상 (시장가가 아닌) 의 상업부동산 가치는 6 트릴리언달러였다.
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There is approximately $3.5 trillion of debt financing these commercial properties.
그 부동산들의 융자액은 $3.5 틀릴리언 가량된다.
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Approximately $1.4 trillion of this debt comes due between now and 2014.
그중 $1.4 트릴리언의 융자액이 지금부터 2014년까지 만기가 된다.
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The delinquency rate for all commercial backed securities exceeded 9% for the 1st time in history last month and has more than doubled in the last 12 months.
상업부동산을 담보로 한 모든 채권의 연체율이 지난달에 9%를 넘었는데 그것은 미국 역사상 가장 높은 비율이며 작년에 비해 두배로 뛰어 오른 것이다.
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Non-performing loans are close to 16%, up from below 1% in 2007.
부실 융자 자산이 16%으로 육박했다. 2007년도의 그것은 1% 미만이었다.
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Do these facts lead you to believe that the commercial real estate sector has bottomed, as stated in the Wall Street Journal? The Federal Reserve realized the danger of a commercial real estate collapse to the banking system over a year ago. They have encouraged banks to extend and pretend. The website www.MyBudget360.com describes in detail what has occurred:

What has happened is the Fed has allowed this shadow monetization of the debt and banks let borrowers roll over CRE debt without even making payments in many cases! Think of an empty shopping mall. There is no buyer for this in the current market. So why would a bank want to foreclose on the borrower? Instead, they pretend the asset is worth $10 million while the borrower makes no payment and the Fed keeps funneling money into the banking system. In the end, the value of the dollar gets crushed and you end up bailing out the banking system. Commercial real estate has collapsed even harder than residential real estate. This market is enormous in terms of actual debt. There is no official bailout on the books but it is occurring through a slow and deliberate process. Banks know that they are essentially insolvent and they are dumping this junk onto the taxpayer.

This grim story began between 2004 and 2007. The horrifying ending will be written between 2011 and 2014. Commercial real estate loans for office buildings, malls, apartment buildings and hotels usually have 5 to 7 year terms. If you thought the debt induced bubble in real estate only affected residential real estate, you are badly mistaken. Before the boom, a normal year would see $100 billion in commercial real estate transactions. Between 2004 and 2007 there were $1.4 trillion of deals done, with 2007 reaching a peak of $522 billion of commercial real estate deals. Shockingly, the Wall Street banks, run by MBA geniuses, loaned developers a half trillion dollars at the very peak in the market. Sounds familiar. Thank God the taxpayer has bailed these Einsteins out so they could live to make more bad loans and collect big fat bonuses.

그와같은 암울한 스토리는 2004-2007년 사이에 시작되었다. 공포의 종말은 2011-2014년 사이에 맞게된다. 상업부동산 융자 (오피스, 쇼핑몰, 아파트, 호텔)는 주로 5년에서 7년내로 만기가 된다. 빚으로 생긴 부동산 버블이 주택에만 국한되었다고 생각한다면 큰 오산이다. 부동산 붐이 있기 전에는 상업부동산의 거래액이 년간 $100빌리언 정도였었다. 2004-2007년 동안 거래량은 $1.4트릴리언으로 뛰었다. 2007년 한해에는 $522빌리언달러의 딜이 성사되었다. 똑똑하다는 MBA 출신의 월스트릿 전문가들이 버블의 정점에서 그토록 많은 돈을 빌려 주었다는 사실은 충격적이 아닐 수 없다. 다행히도 세납자들은 그런 아인슈타인들을 수렁에서 건져줌으로 인해서 그들은 계속 그런 행각을 지속하면서 엄청난 액수의 보너스를 챙길 수 있게 되었다.

Commercial real estate prices rose 90% between 2001 and 2007, driven by the loose monetary policies of the Fed and complete lack of risk management on the part of the banks making the loans. Knuckle dragging mouth breather developers built malls, apartments, offices and hotels with abandon as billions of dollars rained down on them from Wall Street. The consumer delusion of debt financed wealth led to the developer delusion that 100% occupancy and increasing rents for all eternity were guaranteed.

상업부동산 시세는 2001-2007년 사이에 90%가 상승했다. FRB의 헐거운 통화정책과 융자를 내주는 은행들의 리스크 운영의 부실로 인한 상승이었다. 고릴라같은 개발업자들은 쇼핑몰, 아파트, 오피스, 호텔들을 지었고 내버렸다. 빚으로 호황을 누렸던 소비자들로 인해 개발업자들은 100%의 입주율과 임대료의 상승이 보장될 것이라는 환각에 빠졌었다.

Commercial real estate prices have dropped 42% in just over a year. This means that the $6 trillion value of all the commercial real estate in the country has dropped to $3.5 trillion. The debt remained in place. The billions in debt issued in 2003 – 2005 is coming due between 2010 and 2012. The underlying assets are worth billions less than the debt that must be refinanced. Commercial loan payments by owners can only be made from cash flow generated by rental income. A key requirement in generating rental income is tenants.

상업부동산 가격은 일년이 조금 넘는 사이에 42%가 폭락했다. 그것은 2007년에 집계되었던 $6 트릴리언에서 $3.5트릴리언으로 하락한 것이다. 그런데 융자는 그대로 남아있다. 2003년-2005년 사이에 융자되었던 수십억달러가 2010-2012년 사이에 만기가 된다. 담보로 잡힌 부동산들의 가치가 재융자를 해야하는 액수에 비해 수십억달러가 미달되고 있다. 상업부동산 융자 페이먼트는 임대수입에서 나와야 한다. 임대수입의 필수요건은 입주자들이다.

Let’s examine the current state of vacancy rates for offices, shopping malls and rental properties. The current office vacancy rate of 17.5% is the highest since 1993 and is just below the all-time high 18.7% in 1992. The WSJ has concluded, with no data or analysis, that the vacancy rate has bottomed. As the employment data proves, companies are not hiring employees. New companies are not being formed. Government mandates and regulations regarding healthcare and uncertainty about taxes will keep the formation of new small companies at a minimum. Conglomerates continue to ship jobs overseas. Part 2 of this Depression will drive more companies out of business. Office vacancies will remain at record levels for the next five years.

오피스 공실률은 현재 17.5%로 1993년이래 최고치이며 18.7%를 기록했던 1992년 수준에 가까워지고 있다. 높은 실업률을 비추어 볼때 회사들은 직원을 늘리지 못하고 있으며 새로운 회사가 창출되지 못하고 있는 실정이다. 정부의 의료 개혁안이 요구하는 의료보험 책임과 세금의 가중으로 인해 스몰비지니스의 창업이 밑바닥을 헤메일 것으로 기대된다. 대기업들은 직장을 외국으로 내 보내는 것을 멈추지 않고 있다. 그처럼 심각한 경기 침체의 2차 현상은 결국 회사들의 파산일 것이다. 따라서 오피스 공실률은 향후 5년간 최고치를 머무르게 될 것이다.

Mall vacancies between 9% and 11% are at record levels. There is absolutely no chance that these vacancy rates decline over the next few years. With consumers deleveraging, wages stagnant, unemployment high, and retail oversaturation, there are thousands of retail stores destined to close up shop. Ghost malls are in our future. They will come in handy as homeless shelters and soup kitchens. Mall developers will be defaulting in record numbers.

쇼핑몰 공실률 또한 앞으로 몇년내로 향상될리 만무하다. 소비자들이 빚을 줄이고 임금이 빠듯하며, 실업률이 높고, 소매가계 자리가 포화되어 있는 것을 봤을때 앞으로 수천개의 가계들이 추가로 문을 닫게 될 것이다. 흉가와 같은 쇼핑몰들이 많이 생기게 된다. 그것들은 노숙자들의 보금자리로 쓰기에 좋을 것이다. 쇼핑몰 개발업자들의 채무불이행이 기록적으로 증가하게 될 것이다.

Apartment vacancy rates peaked at 11% in 2009, the highest level in history. With millions of vacant homes and millions of available rental units, rental rates will stay low for years. The cashflow of apartment developers will under stress and will lead to more loan defaults.

2009년 아파트 공실률은 11%에서 정점을 때렸다. 역시 사상 최고치였었다. 수백만개의 빈집들로 인해 임대용 주거지는 늘게 되고 낮은 임대료가 수년간 지속될 것이다.

Based upon the current rising delinquency rates of 15.7% for commercial real estate loans and 9.05% for CMBS, there is no bottom in sight. Only raging mindless optimists like Larry Kudlow could ignore the facts and conclude that all is well in commercial real estate world. Banks pretending that the loans on their books aren’t worth 40% to 50% less, while also pretending that borrowers with negative cash flow can make loan payments, is not a solution. It is a Federal Reserve encouraged fraud. Allowing loans to be rolled over with no hope of ever being repaid will only prolong the pain and delay the inevitable.

현재 15.7%로 상승한 연체율이 회복될 시기가 언제일지 예측하기 힘들다. CNBC의 래리 커들로우와 같은 낙관론자들은 사실을 무시하고 부동산이 좋아질 것이라고만 주장한다. 은행들은 자신들의 담보가치가 40%-50% 떨어진 것을 모른체하고 있고 페이먼트를 못내고 있는 융자고객들을 모른체하고 있지만 그것은 해결책이 못된다. 그러한 사기극을 장려하고 있는 진범은 연방준비은행이다. 문제있는 융자를 계속 롤링오버 하는 것은 문제를 지연하는 결과만 낳게 된다.

The facts are that hundreds of billions in commercial loans are coming due, with a peak not being reached until 2013. If banks were to properly account for the true value of these loans, hundreds of regional banks would be forced to fail. This is unacceptable to government authorities. They will insist that the fantasy continue. Banks and real estate developers will pretend to be solvent, hoping the economy will miraculously repair itself and eventually make them whole. I understand these bank CEOs and delusional developers also believe in Santa Claus, the Easter Bunny, and the Efficient Market theory. It seems our entire financial system is based upon debt, fantasy, fraud, and delusion.

은행융자들의 만기는 2013년에나 가야 절정을 이루게 된다. 만약 은행들이 부동산들의 가치를 제대로 장부에 올린다면 수백개의 지역은행들은 파산하게 될 것이다. 그러한 현상은 정부가 원하는 게 아니다. 대신 당국은 환상속에서 살기를 원한다. 은행들과 개발업자들은 문제가 없는 체하면서 경기가 기적적으로 회복해 주기만을 바라고 있다. 그와같은 CEO들은 산타클로즈 할아버지와 부활절 토끼, 그리고 시장경제의 효율성과 같은 환상을 믿는 사람들이라고 생각한다. 우리의 금융구조의 전부가 빚, 환상, 사기, 그리고 환각에 바탕을 두고 있는 듯 하다.

원문기사: http://theburningplatform.com/blog/2010/10/06/consumer-deleveraging-commercial-real-estate-collapse/