Housing is a bad investment
주택이 좋은 투자가 못되는 이유
By James Kwak
August 23, 2010 at 10:04 am
“Housing
Fades as a Means to Build Wealth, Analysts Say.”
That’s the title of a
New York Times article by David
Streitfeld. Here’s most of the lead:
“주택은
이제 재산증식의 방법에서 제외되어가고 있다.”
데이빗
스트레잇펠드가 쓴 뉴욕타임즈 칼럼의 타이틀이다.
줄거리는
대략 이렇다:
“Many real estate experts now
believe that home ownership will never again
yield rewards like those enjoyed in the second
half of the 20th century, when houses not only
provided shelter but also a plump nest egg.
“다수의
부동산 전문인들은 이제 지난
20세기
절반동안 가질 수 있었던 주택투자의 재미를 맛볼 수 없을 것이라고 믿고 있다.
그동안
주택은 우리가 살 수 있는 보금자리뿐만이 아니라 알을 계속 낳아주는 둥지가 되어
주어왔었다.
“The wealth generated by housing
in those decades, particularly on the coasts,
did more than assure the owners a comfortable
retirement. It powered the economy, paying for
the education of children and grandchildren,
keeping the cruise ships and golf courses full
and the restaurants humming.
특히
해안지역의 주택들이 가져다 준 재산은 홈오너들의 은퇴를 보장해 주는 것 이상이었다.
그것은
경제을 이끄는 힘이었고,
자녀와
손녀 손자들의 교육비를 충당해 주었으며 유람선과 골프장을 붐비게 해 주었으며 식당
주인들을 기쁘게 해 주었다.
“More than likely, that era is
gone for good.”
“예컨대,
그 시대는
이제 영원히 지나고 말았다.”
I’ve been telling my friends for
a decade that housing is a bad investment. These
are real housing prices over the past century,
based on data collected by
Robert Shiller:
그동안
친구들에게 말해왔듯이 주택은 좋지 않은 투자다.
아래
차트는 로버트 쉴러가 수집한 지난
100여년동안의
실질적 주택가격을 그린 것이다.
Housing is generally a worse
investment than either stocks or simple U.S.
Treasury bonds. Then why do so many people think
it’s such a great investment?
주택은
주식이나 보통 연방채보다 나쁜 투자대상이다.
그런데 왜
많은 사람들은 그것이 아주 좋은 투자라고 생각하고 있는 것일까?
-
Leverage. Let’s say inflation is 2% and
housing returns 3% (1% real return). If you
put 10% down, now your house is returning
30%, or a 28% real return; subtract a 6%
fixed-rate mortgage, and you’re making about
22%–or twenty-two times the real return of
the underlying asset. Of course, we all know
the dangers of leverage.
레버리지:
물가상승률이
2%이고
집값 상승이
3% (1%
실질이익)이라고
가정해 보자.
10%를
다운페이하고 집을 샀다면 투자수익은 이제
30%, (28%
실질이익)이
된다.
6%
고정 몰기지 이자율을 빼고 나면 수익률은
22% (집값의
상승률에 비해
22배)가
된다.
물론 빚을 내서 집을 샀을 때의 위험을 우리는 잘 알고 있다.
-
Price illusion. People remember the nominal
price they paid for their houses. When they
sell them thirty years later, they look at
the difference between the nominal purchase
and sale prices and think they made a ton of
money. This is especially true of the
generation that bought houses in the 1960s
and early 1970s before inflation hit; they
saw their home prices go up by a factor of
ten and thought it was due to high real
returns.
가격에 대한 환상:
사람들은 주로 집을 살때 지불한 가격만 생각하는 경향이 있다.
30년후에
집을 팔을때는 파는 가격과 샀을 때의 가격차이만 생각하기 때문에 큰 돈을 번
것으로 안다.
특히 인플레이션이 오기 전의 기간인
1960대나
1970년대
초반에 집을 샀던 사람들은 그 후에 팔았을 때는 집값이 열배가량 올랐기 때문에
수익이 엄청났던 것으로 오판한다.
-
Bubbles and optimism bias. Every now and
then we have a huge bubble like the one at
the right-hand end of the chart above. For a
while, people think that’s the new normal.
For a while after that, they continue to
think it’s the new normal, because they are
biased toward optimistic expectations about
the world. (Note that during the first half
of the decade that I was advising friends
that housing was a bad investment, housing
was actually a great investment, assuming
you could get out in time.)
거품과 낙관의 편견:
종종 우리에게는 위 차트의 오른편에서 볼 수 있는 것과 같은 거대한 거품이
찾아온다.
사람들은 한동안 그러한 거품현상이 일반적인 것으로 착각한다.
그리고 그 이후에도 한참동안을 그것이 보통인 것으로 생각하면서 살게 된다.
왜냐하면 그들의 뇌리엔 세상을 향한 낙관적인 기대치가 박히기 때문이다.
(참고:
2000년대
상반기에 내가 주택이 좋지못한 투자대상이라고 친구들에게 충고했을 때,
주택은 사실 좋은 투자였었다.
다만 타이밍을 잘 맞춰 빠져 나오는 것을 전제로 한다면 말이다.)
OK, so now we all know the real
story. Or do we? “In an annual survey conducted
by the economists Robert J. Shiller and Karl E.
Case, hundreds of new owners in four communities
— Alameda County near San Francisco, Boston,
Orange County south of Los Angeles, and
Milwaukee — once again said they believed prices
would rise about 10 percent a year for the next
decade.” There’s that optimism bias.
오케이.
이제
우리는 스토리가 어떻게 끝나는 것인지 모두 안다.
정말
아는게 맞지?
로버트
쉴러와 카알 케이스 경제학자들이 새로 집을 산 사람들 수백명을 대상으로 년간 설문조사를
실시했었다
–
샌프란시스코 인근의 알라미다 카운티
(군),
보스턴,
남가주의
오렌지 카운티,
그리고 밀웍키 지역등
–
그들은 또
다시 향후
10년동안
일년에
10%씩
집값이 오를 것으로 기대한다고 답변했다.
그게 바로
낙관적 편견을 가리키는 것이다.
But I don’t think it’s correct to
say that an era is over–an era when housing
appreciation was the key to the economy. The
chart above shows simply that that era never
existed; housing was flat for a long time, and
then there was a bubble. Instead, we had the
illusion of an era of housing appreciation,
produced mainly by leverage and price illusion.
For every homeowner who made a killing because
she got a fixed-rate mortgage in 1970, there was
a new family that couldn’t afford a house in
1980 because interest rates were too high, or a
savings and loan that failed because it was
weighed down by those fixed-rate mortgages. That
whole phenomenon was just a transfer of wealth
within society.
하지만
주택시세의 상승이 경제에 중요한 열쇠가 되는 시대가 지났다고 생각하는 것이 옳다고
생각하지는 말기 바란다.
위의
차트는 그러한 시대가 존재하지 않았음을 알려주는 것이다.
주택시세는
오랜기간동안 보합세에 있다가 거품으로 솟아 오른 것이었다.
대신
몰기지 빚과 가격의 환상으로 올랐던 주택시세를 우리는 그것이 꾸준히 상승했던 것이라는
환상속에 빠져 있었던 것이다.
70년대
시절에 고정이자율을 낮게 잡을 수 있었던 사람들은 수지맞았다고 생각하는 반면에
80년대의
신생 커플들은 높은 이자율 때문에 집을 살 수 없었고 그 이후엔 주택은행들이 고정이자에
묶여 파산하는 현상이 생겼었다.
그러한
모든 현상들은 그저 동일한 사회속에서 경제력의 전달과 순환에 불과하지 않는다.
One last caveat, however. When
“analysts say” one thing, they are usually
wrong. Remember back in 1999-2000, when most
analysts were saying that stocks were the best
investment for everyone, all the time? Generally
the best time to buy an asset class is when
conventional wisdom has shifted against it. So
while I still think housing is overpriced–and we
should slowly remove the props on that price,
like the mortgage interest tax deduction–maybe
in the long term it’s not such a bad idea after
all.
하나만 더
경고를 한다면,
분석가들이
무언가를 말할때 일반적으로 그들은 틀린 것을 말한다.
지난
1999-2000년을
기억하는가?
대부분의
분석가들은 그 당시에 주식이 모든 사람들에게 가장 좋은 투자대상이라고 했었다.
주로 어떤
자산을 매입할 때는 일반 통념이 그 자산에 대해서 등을 돌렸을 때 사는 것이 좋다.
나는
아직도 집값이 비싸다고 보는 것은 사실이지만 몰기지 이자를 소득세에서 공제해 주는
정책과 같은 주택시세 부양성 버팀목들이 제거되어 주택시세 거품이 빠진다면 그때는 집에
대한 나의 생각이 바뀔수도 있을 것이다.
번역:
토마스
박
(경제닷컴)
원문:
http://baselinescenario.com/2010/08/23/housing-in-ten-words/
저자:
James Kwak is
currently a student at the Yale Law School.
Previously, he was a management consultant at
McKinsey and Company and co-founder of a
successful software company. James received an
A.B. in Social Studies from Harvard College and
an M.A. and a Ph.D. in History from the
University of California, Berkeley. He is
coauthor, with Simon Johnson, of The
Baseline Scenario, a leading economic
blog.
